浅谈房屋转让后原租赁协议是否还有效？

发布时间：2016-08-19 11:22| 阅读:次

　　在城市里面，房屋出租是非常常见的一种现象，但是，租房合同未到期，房东突然通知说，房子已转让，要马上搬离;或者是房子旧房东未通知租客将房子转让后，新房东要求原房客搬离。因此，就产生了一个问题：房屋转让后，原租赁合同是否有效?

　　针对房屋转让以及租赁的问题，法律上有明确规定，房屋买卖应遵循买卖不破租赁的法律原则。

　　什么是买卖不破租赁?

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　买卖不破租赁的法律原则存在一定的限制：

　　在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用“先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。

　　在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

　　查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

　　相关法条规定：

　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

　　《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效!

　　综上所述，房屋转让后，原租赁协议是有效的!新房主不能因为房屋已被转让对抗租客的租赁权。原租赁关系继续有效。

　　房屋转让时，除了原租赁关系有效外，租客对所租赁房屋还享有优先购买权。

　　什么是优先购买权?

　　优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。

　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”

　　所谓的“同等条件”是指什么?

　　1、首先，同等条件主要指价格条件

　　在买卖合同中，价格条款是其核心条款，集中反映了合同当事人的利益。只有在价格条件相同前提下，才能保障在优先购买权行使的同时，维护出卖人的利益，实现法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格，若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的，则不得成为先买权人购买的“相同价款”。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。

　　3、其次，除价格外，衡量“同等条件”还应当考虑付款期限、付款方式

　　因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同，但出卖人同意的除外。如果出卖人允许第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险，因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保，足以保障出卖人能按期受偿时，才可将延期付款视为同等条件。同时如果第三人允诺一次性付清，则先买权人主张分期付款的，则不能构成同等条件。

　　根据以上了解相信大家都已经知道就算是原房东将租赁物转让与他人，对租赁关系也不产生任何影响

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