签订商品房买卖合同需要注意哪些问题？

发布时间：2016-08-19 15:54| 阅读:次

　　1、什么情况下商品房买卖合同会无效或者可撤销?

　　(1)出卖人未取得商品房预售许可证明。

　　(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。

　　(3)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

　　(4)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

　　(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　(6)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

　　(7)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　(8)房屋质量问题严重影响正常居住使用。

　　(9)房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

　　(10)根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

　　(11)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

　　(12)因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。

　　2、商品房买卖合同应包括什么内容?

　　(1)当事人基本情况;

　　(2)商品房基本状况;

　　(3)商品房的销售方式;

　　(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　(5)交付使用条件及日期;

　　(6)装饰、设备标准承诺;

　　(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　(8)公共配套建筑的产权归属;

　　(9)面积差异的处理方式;

　　(10)办理产权登记有关事宜;

　　(11)解决争议的方法;

　　(12)违约责任;

　　(13)双方约定的其他事项。

　　注意：除了后三项外，其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。

　　3、签订商品房买卖合同应该注意什么问题?

　　(1)要注意看商品房预售许可证。

　　商品预售许可证是最后一个证件，项目只有具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《国有土地使用证》之后，项目才有可能拿到商品房预售许可证。如果有商品房预售许可证的话，购房者还要看是否对应你所购买的楼盘(主要是楼号)。

　　(2)要注意看看购房合同文本是否是当地房管局统一印制版本。

　　各地房管局均有统一合同模板，房管局统一模板中明确规定了出卖人与买受人的权利和义务。也只有用房管局的统一的合同，办理网签备案的时候，才能通过审查。同时，购房者还应注意开发商是否通过合同版本中可选择项的约定加重购房者义务，规避其责任。

　　(3)协商好房屋面积不符的解决方法。

　　购房者在签订购房合同时要注意合同中约定的建筑面积、套内建筑面积，以及出现面积误差时的解决方式。

　　(4)注意看房款的数额、支付时间及逾期付款的违约责任。

　　在购房的时候，一些开发商只给一个临时的购房合同和单据，这种情况往往是开发商所售的商品房还不具备预售条件。对于这些情况，购房者要注意，一旦发生纠纷，购房者很难维护自己合法权益。

　　(5)约定好交房时间及逾期交房的违约责任。

　　现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，甚至低于支付房款的银行贷款利息，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。

　　(6)明确产权登记时间及其违约责任。建议明确产权登记具体时间，并约定具体的办理方式。另外，建议明确约定因开发商的原因，迟延办理产权登记或无法办理产权登记的违约责任。

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