东莞市限购令下买方可以要求返还定金吗

发布时间：2016-10-14 18:06| 阅读:次

　　2016年10月6日限购令出台后，咨询退房的明显增加，很多买方咨询，是否可以要求拿回定金，那么东莞限购令的出台，买方是否可以要求解除合同返还定金呢?在此之前，国务院出台的《国十条》导致买方无法获得贷款的情形下，作为商品房买卖合同案件买方的业主，以情势变更为由解除合同，应获得了法律的支持，那么在新的房地产调整限购政策之下，买方是否同样可以以情势变更作为理由解除合同退还定金?本律师认为应分情形来进行认定。
　　首先来说下限购令的内容，第一点就是加高首付比例，首次置业首付加到三成，其次是限购政策，1、东莞户籍，最多购二套；2、非东莞户籍，最多购二套，第一套无限制，第二套需社保或个税限贷：1、无房无贷三成，2、有房贷记录无房三成，3、一套房无贷款记录三成，4、有一套房贷款结清三成，5、有一套房贷款未结清四成，6、二套及以上无法贷款。
　　那么根据以上的情形，我觉得可以分两种情况来说
　　1、新政出台导致首付比例增加的。
　　A、合同明确有约定解除条件的，可以要求解除合同并要求返还定金。
　　有的买家在签订二手房买卖合同时，就签得很专业，在合同中明确约定好，是以贷款形式买房，并且一定要获得银行七成的贷款，如果无法获得银行七成的贷款，那么买方有权要求解除合同，卖方不追究买方违约责任。这种情况下，一但买方无法获得银行贷款，或者获得的贷款数额低于预期，买方是可以要求解除合同并要求卖方返还定金。
　　B、合同明确约定有买方如无法获得贷款，或者获得贷款数目不足的，有补足首期款的义务，而且银行也明确并非不放贷款，只是需要增加首付比例，那么我认为买方有补足首付比例的义务，如无法补足那么，卖方可以追究买方的违约责任。那么买方的定金将被卖方没收，并可能会被追究更高的违约金。
　　C、合同约定是贷款形式购房，而现在就是增加首付比例，银行也坚决不放贷款，在这种情况下，我认为，这是因为政策的变化导致合同无法继续履行，要求买方一次性付款也明显加重了买方义务，买方可以以情势变更作为解除合同的理由。
　　2、完全吻合限购条件，买方继续成交也将导致买方无法过户，此种情形下，我认为买方完全有理由以情势变更作为解除合同的理由，并要求卖方退还已收定金。以上均为个人观点，具体案件要视具体案件情形。

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