伪造卖房委托书将房产卖给他人这种买卖行为是否生效？

发布时间：2016-08-24 16:16| 阅读:次

　　袁某某老伴去世多年，由于他的年龄很大、行动不便、生活不能自理，于是他委托社区为其找到一名保姆陈先生。石先某某性朴质，做事任劳任怨，逐渐得到了袁某某的认可与信任。

　　2002年2月27日，袁某某叫来陈某某说道：“我年事已高，记性不好，你照顾了我这么多年，我很信任你，现在在我这里有两个房产证，一个是现在我住的房子，另一个是前几年给儿子买的，写的都是我的名字，后来儿子到国外去了，也没人住，空着，我担心哪天会不记得放哪里了，现在就麻烦你帮我保管”。石某某欣然答应了。

　　2004年7月20日，陈某某的儿子突然打来电话，说自己住院了，需要3万元的医药费，希望陈先生想想办法。陈先生几天未能入眠，自己这几年省吃俭用当保姆存下的钱也就几千元，剩下的钱到哪里去凑。情急之下，陈先生突然想到了自己代替袁某某保管的房产证，经过一番思想斗争，陈某某决定背着袁某某把袁某某留给儿子的房子卖了，等以后有钱了再把房子买回来还给袁某某。

　　于是，陈某某伪造卖房委托书将房卖给了第三人刘某某,由于刘某某看陈某某急着用钱，便故意压低价格比市价少支付了差不多三分之一的价钱。

　　2013年5月，袁某某的儿子回国创业。当袁某某问及房产证时，陈某某向袁某某坦白了自己私自出卖房屋的事实，希望袁某某能够原谅自己，并且承诺一定把房子要回来。

　　得知此时之后的袁某某儿子便找到第三人刘某某多次协商，但均未果。无奈之下，袁某某儿子找到律师，律师建议起诉刘某某，要求确认陈某某和刘某某之间的买卖合同无效，刘某某返还房屋。于2014年11月13日向法院提起诉讼，要求确认陈某某的卖方行为无效，刘某某返还房产。

　　【审判结果】：

　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

　　陈某某与刘某某的买卖行为无效，刘某某返还袁某某房屋。

　　常盛律师团点评：

　　本案是一件无权处分人处分他人房产最终被法院确认无效的案件。

　　本案中，陈某某伪造委托书并擅自处分袁某某的房产的行为系无权代理。本案之所以袁某某的诉讼请求可以得到支持，主要是因为第三人刘某某，即本案的被告在购买房屋时不构成善意取得。根据我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

　　本案中，刘某某在买卖房屋时以明显低于市场价格的房价买下房屋，已经显现出其购买房屋时不具有善意，即其行为不构成善意取得，倘若刘某某在购买房屋时支付了合理的对价，即使陈某某是无权处分人，刘某某依然可以依善意取得制度取得该房屋，索性刘某某当时因图一时便宜，没有因此给原告造成更大的经济损失。

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